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簽定購房合同要注意哪些問題?

时间:2020-10-15 06:30:24 來源: 猫咪视频软件在线看片 作者: 趙有強 閱讀:110

①貳弎莯頭亻 | | 2014-03-03

房屋買賣,是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人,而買受人爲此支付相應價款的行爲。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同,並必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理産權過戶手續。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據,也是日後處理房屋買賣糾紛的重要依據。

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到産權、價款、原承租戶的利益等多種問題,但都離不開買賣合同的有效性問題。那麽,究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來,主要有以下七種:

1、房地産分離出賣,合同無效。

由于房屋是建築在土地上的,爲土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房産和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。

2、産權未登記過戶,合同無效。

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶爲標志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續,即使賣方已收取了房價款,並將房屋交付買方使用,當事人仍可提出合同無效的主張。

3、産權主體有問題,合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行爲無效。房屋的産權爲數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行爲也無效。

4、侵犯優先購買權,合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。所?quot;同等條件",主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規定購房,合同無效。

機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批准。單位違反規定,購買私房的,該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房,産權也登記在個人名下,但實際上是單位出資,作爲單位的固定資産用于生産、經營、辦公或用作集體宿舍等,這種情況屬于單位變相購買私房,該買賣關系無效。凡享受國家或企業事業單位補貼,廉價購買或建造的城市私有房屋,需要出賣時,只准賣給原補貼單位或房管機關,否則也無效。

6、價格欺詐,顯失公平,合同無效。

買賣城市私有房屋,雙方應當本著按質論價的原則,參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標准議定價格,經房屋所在地房管機關同意後才能成交。買賣合同生效後,雙方均不得因價格高低無故翻悔,應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行爲或在成交後發現內在質量問題的,買受人可要求同出賣人重新議定價格,協商不成的,可向法院起訴。

7、非法轉讓,合同無效。

根據《城市房地産管理法》的規定,下列房地産不得轉讓(包括買賣):

(1)以出讓方式取得土地使用權的,不符合轉讓房地産條件的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的;

(3)依法收回土地使用權的;

(4)共有房地産,未經其他共有人書面同意的;

(5)權屬有爭議的;

(6)未依法登記領取權屬證書的;

(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

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簽定購房合同要注意哪些問題?

Ελπ□δα | | 2014-03-03

一是付款的时间。买方可以在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才付清全部的房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的口头承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出书面约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不难在诉讼中搜集证据。 希望可以帮助到你

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▇▇▇▇▇刮開有大獎 | | 2014-03-03

條款較多,都要注意!關鍵是違約責任要看清楚!

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無敵先鋒 | | 2014-03-03

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