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年度銷售目標有望提前完成,買入

时间:2020-10-15 06:25:11 來源: 猫咪视频软件在线看片 作者: 趙有強 閱讀:101

香港2011年11月04日

融創中國(1918,HK)年度銷售目標有望提前完成

公司簡介 

融創中國是一家專業從事住宅及商業地産綜合開發的企業。迄今,公司在北京、天津、重慶、無錫、蘇州、宜興等城市擁有衆多處于不同發展階段的項目,産品涵蓋高端住宅、別墅、聯排別墅、商業、寫字樓及泊車位等多種物業類型。

投資概述

融創中國的市場定位明確,即成爲高端物業發展商。前九個月,融創的物業銷售額(包括合同額和簽約額)同比增長122%至人民幣135億元,已完成75%的年度銷售目標,合約銷售面積約 84.7萬平方米,合約銷售均價15944元/平方米。我們認爲,融創中國的可售物業供應充足且去化率較高,四季度銷售確定性高,公司有望超額完成180億的銷售目標。

2011年中期業績顯示,融創中國在上半年的營業收入及利潤同比出現大幅增長。其中,收入爲13.26億元,同比增長67.8%,而淨利潤爲3.17億,同比增長66.8%。期內,公司來自于物業銷售的收入同比增長64%至12.6億元,在入帳面積增幅有限的情況下,入帳物業單價猛增44%是入帳收入大增的關鍵。

期內,融創中國的負債指標上升顯著。公司的資本淨負債比率由去年末的24%升至47%,而淨負債權益比率則由37%升至97.8%。在目前緊縮的貨幣環境中,融創中國的擴張性的戰略使其負債水平快速上升,但年度銷售目標的達成將保證其現金流保持健康水平。我們認爲,公司的債務水平將維持較高水平,但整體財務風險可控。

我們預計,融創中國在2011-2013 年的經營利潤率分別爲42.47%、42.03%和41.04%,而淨利潤率爲 26.45%、25.2%和 24.78%。我們預計,隨著公司在 2011年和 2012年竣工項目會逐漸增多,未來三年淨利潤的年複合增長率達到 32.7%。因此預測公司在 2011-2013年的淨利潤分別爲人民幣22.54億元、29.23億元和 36.09億元。

根據我們的預測,融創中國在2011 年末的NAV 值爲 8.62 港元。考慮到中等市值公司的資産淨值折讓比率以及未來三年的淨利潤增速,我們給予公司 12個月目標價2.22港元,較現價有35%的潜在升幅。我們給予融創中國“買入”評級。

項目定位高端,銷售增長強勁

融創中國的市場定位明確,即成爲高端住宅發展商。融創的策略是,通過向高收入人群提供高端的住宅産品和優質的物業管理服務,以提升公司品牌,幷且公司可以從項目的較高的銷售價格中獲取較高的利潤率和股東權益回報率。融創的市場定位和策略決定其不會複製“順馳”的高速增長模式,而更關注項目質量和數量的均衡。

目前,融創中國正在北京、天津、重慶、無錫、蘇州及宜興等六個城市開發房地産物業。爲應對嚴厲的調控形勢,今年融創中國推出大量的項目,産品價值接近300億,加快銷售速度,以期提前完成180億的年度銷售目標。前九個月,融創的物業銷售額(包括合同額和簽約額)同比增長122%至人民幣135億元,已完成75%的年度銷售目標,合約銷售面積約 84.7萬平方米,合約銷售均價15944元/平方米。我們認爲,融創中國的可售物業供應充足且去化率較高,四季度銷售確定性高,公司有望超額完成180億的銷售目標。

入帳物業單價猛增

2011年中期業績顯示,融創中國在上半年的營業收入及利潤同比出現大幅增長。其中,收入爲13.26億元,同比增長67.8%,而淨利潤爲3.17億,同比增長66.8%。期內,公司來自于物業銷售的收入同比增長64%至12.6億元,在入帳面積增幅有限的情況下,入帳物業單價猛增44%是入帳收入大增的關鍵。

期內,入帳物業單價由去年同期的10538元/平方米大增至15152元/平方米,增幅達44%。其原因在于,入帳的一綫城市的高端物業比例提升,包括商業面積和別墅面積的增加顯著提高的入帳單價。期內,毛利潤水平由去年同期的50%降至48.7%。

負債率指標顯著上升

期內,融創中國的財務成本淨額增加1.1億元,增幅達157%。融資成本淨額的增加主要由于:截至二零一一年六月三十日止六個月,平均借貸金額更高,以主要撥付新增發展項目;此外,因中央銀行緊縮貨幣政策使得利率上升而導致2011年上半年的加權平均實際利率較高。

2011年6月末,融創中國的現金及現金等價物由2010年末的人民幣42.5億元降至21.7億元,減少20.8億元,降幅達48.9%。現金減少主要由于公司新增物業開發活動相關的土地出讓金、稅項及其他開支。

在現金減少的同時,公司的債務規模持續上升。6月末公司的借貸總額較去年末增加12.6億至人民幣69.5億元,而淨債務則由去年末的17.3億增加至51億,猛增195%。從而導致融創中國的負債指標上升顯著。公司的資本淨負債比率由去年末的24%升至47%,而淨負債權益比率則由37%升至97.8%。在目前緊縮的貨幣環境中,融創中國的擴張性的戰略使其負債水平快速上升,但年度銷售目標的達成將保證其現金流保持健康水平。我們認爲,公司的債務水平將維持較高水平,但整體財務風險可控。

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